Blog
REALITNÍ EXPRES
Které opravy si platí nájemce? Musí vše uhradit sám, nebo jen částečně a většinu hradí pronajímatel?
Nájemce a pronajímatel si mohou v nájemní smlouvě stanovit, kdo bude platit jaké náklady na opravu. Pokud o tom smlouva nepojednává, platí v případě sporu ustanovení občanského zákoníku, které doplňuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Lenka Zimmermannová Bolcková
Nájemce a pronajímatel si mohou v nájemní smlouvě stanovit, kdo bude platit jaké náklady na opravu. Pokud o tom smlouva nepojednává, platí v případě sporu ustanovení občanského zákoníku, které doplňuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Pronajímatel má povinnost udržovat byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k jeho užívání. Nájemce je na druhou stranu povinen hradit drobné opravy související s užíváním bytu a provádět běžnou údržbu (§ 2257 NOZ).
Stav způsobilý k užívání je zejména stav obyvatelnosti, který se týká základní nutné vybavenosti pro základní lidské potřeby a zajištění nezbytných služeb, jako např. dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla a podobně.
Běžnou údržbou se rozumí základní udržování bytu v čistotě a ve stavu, který je vhodný pro obývání a který nesnižuje hodnotu bytu.Je to především udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení (např. funkčnost vestavěných skříní). Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Běžná údržba znamená také zajišťovat pravidelné prohlídky, kontroly funkčnosti nebo čištění termostatických hlavic s elektronickým řízením, hlásiče kouře a vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Jsou to především opravy povrchu podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy dveří, oken a jejich součástí, jako jsou kování a kliky, výměny zámků a opravy kování, klik, rolet a žaluzií.
Dále sem patří opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.
Nájemce je také povinen zajišťovat výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel na vytápění, vodoměrů, hlásičů požáru, kouře, opravy kamen na všechny druhy paliv, kouřovodů, kotlů či termostatů. Za drobné opravy se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.
Do drobných oprav také patří další činnosti, které nejsou v zákoně věcně uvedené a které jsou vymezené vynaloženou částkou na tuto opravu. Zákon stanoví limit pro tyto drobné opravy na částku ve výši 1000 Kč pro jednu opravu. Do této hodnoty platí opravu nájemce. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do limitu nezapočítávají. Pokud se však provádí na jedné věci více úkonů, které spolu souvisejí, uvažuje se součet nákladů za tuto opravu. Opravy nad 1000 Kč hradí pronajímatel. Pokud se jedná v jednu chvíli o více různých oprav najednou, limit 1 000 Kč neplatí. Zároveň platí další zákonný roční limit na drobné opravy, které hradí nájemce. Tento limit je ve výši 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu (§ 6 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Tedy např. u bytu s podlahovou plochou 80 m2 se jedná o strop 8 000 Kč za rok. Pokud se tato částka překročí, další opravy v daném kalendářním roce hradí pronajímatel bez ohledu na to, o jak rozsáhlou opravu se jednalo.
Pronajímatel má povinnost udržovat byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k jeho užívání. Nájemce je na druhou stranu povinen hradit drobné opravy související s užíváním bytu a provádět běžnou údržbu (§ 2257 NOZ).
Stav způsobilý k užívání je zejména stav obyvatelnosti, který se týká základní nutné vybavenosti pro základní lidské potřeby a zajištění nezbytných služeb, jako např. dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla a podobně.
Běžnou údržbou se rozumí základní udržování bytu v čistotě a ve stavu, který je vhodný pro obývání a který nesnižuje hodnotu bytu.Je to především udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení (např. funkčnost vestavěných skříní). Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Běžná údržba znamená také zajišťovat pravidelné prohlídky, kontroly funkčnosti nebo čištění termostatických hlavic s elektronickým řízením, hlásiče kouře a vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Jsou to především opravy povrchu podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy dveří, oken a jejich součástí, jako jsou kování a kliky, výměny zámků a opravy kování, klik, rolet a žaluzií.
Dále sem patří opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.
Nájemce je také povinen zajišťovat výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel na vytápění, vodoměrů, hlásičů požáru, kouře, opravy kamen na všechny druhy paliv, kouřovodů, kotlů či termostatů. Za drobné opravy se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.
Do drobných oprav také patří další činnosti, které nejsou v zákoně věcně uvedené a které jsou vymezené vynaloženou částkou na tuto opravu. Zákon stanoví limit pro tyto drobné opravy na částku ve výši 1000 Kč pro jednu opravu. Do této hodnoty platí opravu nájemce. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do limitu nezapočítávají. Pokud se však provádí na jedné věci více úkonů, které spolu souvisejí, uvažuje se součet nákladů za tuto opravu. Opravy nad 1000 Kč hradí pronajímatel. Pokud se jedná v jednu chvíli o více různých oprav najednou, limit 1 000 Kč neplatí. Zároveň platí další zákonný roční limit na drobné opravy, které hradí nájemce. Tento limit je ve výši 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu (§ 6 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Tedy např. u bytu s podlahovou plochou 80 m2 se jedná o strop 8 000 Kč za rok. Pokud se tato částka překročí, další opravy v daném kalendářním roce hradí pronajímatel bez ohledu na to, o jak rozsáhlou opravu se jednalo.
