Blog
REALITNÍ EXPRES
Vlastníte pozemek a nevíte, zda má cenu jej držet nebo prodat?
Bojíte se, že chybným rozhodnutím nebo jeho načasováním přijdete o značné množství peněz?
Lenka Zimmermannová Bolcková

Než si zodpovíme otázku, co ovlivňuje cenu pozemku, upřesníme si základní pojmy.
Rozdíl mezi pozemkem a parcelou
Pozemek je označení pro určitou část zemského povrchu vyčleněnou nějakou hranicí, např. vlastnictvím, způsobem využití, katastrálním územím, regulačním plánem, územním rozhodnutím apod. Může se jednat jen o jednu parcelu, ale i o jejich soubor.
Parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem. Rozlišujeme dva typy parcel. Stavební, tj. zastavěnou plochu a nádvoří, a ostatní pozemkové parcely.
Pozemky se evidují v katastru nemovitostí, kde je u každé jednotlivé parcely určen typ pozemku, případně způsob jeho využití. Je však třeba dodat, že záznam v katastru nemovitostí nemusí nutně odpovídat skutečnému stavu. Např. pozemek zapsaný v katastru nemovitostí jako orná půda nebo zahrada, může být podle územního plánu obce určen i jako veřejné parkoviště, manipulační plocha, sportoviště nebo i ke stavbě rodinného domu.
Je tedy třeba brát ohled právě na územní plán obce, případně na regulativa, která mohou cenu pozemku také ovlivnit. V některých případech se může jednat o minimální rozdíly, jindy může jít až o několikanásobek (v horším případě zlomek) původní hodnoty pozemku. Záleží na povaze změny, druhu pozemku a způsobu jeho využití.
Nejčastější změny ovlivňující cenu
Vlastníte ornou půdu – obec se rozvíjí a v územním plánu určí tento pozemek pro výstavbu obytných staveb nebo průmyslové zóny = zhodnocení pozemku.
Vlastníte trvalý travní porost – obec plánuje vybudovat novou komunikaci přes tento pozemek = výkupní cena je obvykle vyšší než hodnota zemědělského pozemku. Vlastníte pozemek určený pro stavbu rodinného domu a nemáte platné stavební povolení – obec vydá stavební uzávěru např. z důvodu nedostatečné kapacity čističky odpadních vod = dočasné, někdy i trvalé znehodnocení pozemku.
Pozemek určený pro stavbu rodinného domu – obec určí v územním plánu sousední nebo blízké pozemky pro výstavbu průmyslové zóny = v případě výstavby obchodního centra může dojít ke zhodnocení pozemku, v případě výstavby skladovacích nebo výrobních hal může naopak hodnota pozemku klesnout.
Členění pozemků podle druhů
Pokud dostanete nabídku k odkoupení pozemku, aniž byste ho nabízeli k prodeji, nebo je- li nabízená cena vyšší, než je za tento typ pozemku v dané lokalitě obvyklé, doporučuji vždy nejdříve zjistit, za jakým účelem chce pozemek kupující získat a prověřit na obci plány do budoucna. Budete-li mít dostatek informací, můžete získat lepší vyjednávací pozici, tedy i vyšší cenu, případně si pozemek ponechat a později jej zobchodovat výhodněji.
Sledujte dění v obci
V zásadě doporučuji sledovat „dění v obci“ kde vlastníte nějaký pozemek, a to zejména pořizování územního plánu a jeho projednávání. Včas podané námitky a připomínky mohou často ovlivnit i budoucí využití pozemku a tím pochopitelně i jeho cenu.
Rozdíl mezi pozemkem a parcelou
Pozemek je označení pro určitou část zemského povrchu vyčleněnou nějakou hranicí, např. vlastnictvím, způsobem využití, katastrálním územím, regulačním plánem, územním rozhodnutím apod. Může se jednat jen o jednu parcelu, ale i o jejich soubor.
Parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem. Rozlišujeme dva typy parcel. Stavební, tj. zastavěnou plochu a nádvoří, a ostatní pozemkové parcely.
Pozemky se evidují v katastru nemovitostí, kde je u každé jednotlivé parcely určen typ pozemku, případně způsob jeho využití. Je však třeba dodat, že záznam v katastru nemovitostí nemusí nutně odpovídat skutečnému stavu. Např. pozemek zapsaný v katastru nemovitostí jako orná půda nebo zahrada, může být podle územního plánu obce určen i jako veřejné parkoviště, manipulační plocha, sportoviště nebo i ke stavbě rodinného domu.
Je tedy třeba brát ohled právě na územní plán obce, případně na regulativa, která mohou cenu pozemku také ovlivnit. V některých případech se může jednat o minimální rozdíly, jindy může jít až o několikanásobek (v horším případě zlomek) původní hodnoty pozemku. Záleží na povaze změny, druhu pozemku a způsobu jeho využití.
Nejčastější změny ovlivňující cenu
Vlastníte ornou půdu – obec se rozvíjí a v územním plánu určí tento pozemek pro výstavbu obytných staveb nebo průmyslové zóny = zhodnocení pozemku.
Vlastníte trvalý travní porost – obec plánuje vybudovat novou komunikaci přes tento pozemek = výkupní cena je obvykle vyšší než hodnota zemědělského pozemku. Vlastníte pozemek určený pro stavbu rodinného domu a nemáte platné stavební povolení – obec vydá stavební uzávěru např. z důvodu nedostatečné kapacity čističky odpadních vod = dočasné, někdy i trvalé znehodnocení pozemku.
Pozemek určený pro stavbu rodinného domu – obec určí v územním plánu sousední nebo blízké pozemky pro výstavbu průmyslové zóny = v případě výstavby obchodního centra může dojít ke zhodnocení pozemku, v případě výstavby skladovacích nebo výrobních hal může naopak hodnota pozemku klesnout.
Členění pozemků podle druhů
- zastavěné plochy a nádvoří
- lesní pozemky
- vodní plochy
- ostatní plochy
- zemědělské pozemky, tj. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty
Pokud dostanete nabídku k odkoupení pozemku, aniž byste ho nabízeli k prodeji, nebo je- li nabízená cena vyšší, než je za tento typ pozemku v dané lokalitě obvyklé, doporučuji vždy nejdříve zjistit, za jakým účelem chce pozemek kupující získat a prověřit na obci plány do budoucna. Budete-li mít dostatek informací, můžete získat lepší vyjednávací pozici, tedy i vyšší cenu, případně si pozemek ponechat a později jej zobchodovat výhodněji.
Sledujte dění v obci
V zásadě doporučuji sledovat „dění v obci“ kde vlastníte nějaký pozemek, a to zejména pořizování územního plánu a jeho projednávání. Včas podané námitky a připomínky mohou často ovlivnit i budoucí využití pozemku a tím pochopitelně i jeho cenu.